Patrimoine immobilier & financier

Acheter un immeuble de rapport : Cela en vaut-il la peine ?

Acheter un immeuble de rapport : Cela en vaut-il la peine ?

Si vous voulez investir dans l’immobilier locatif aujourd’hui, vous n’avez pas la tâche facile.

Après tout, le marché connaît un essor fulgurant depuis des années. La fin n’est pas encore en vue, car la demande dépasse encore de loin l’offre.

Mais l’opportunité d’acheter un bien locatif dépend de plusieurs facteurs. Le rendement n’est que l’un d’entre eux.

Il existe six autres critères que vous devez prendre en compte pour prendre votre décision.

Découvrez les dans cet article …

1. de l’état d’esprit

Investir votre argent dans un bien immobilier à louer nécessite naturellement plus d’expertise que de conclure une épargne.

Si vous voulez acheter une maison ou un appartement et le mettre en location, vous devez remplir ces deux conditions :

1. S’amuser avec l’immobilier

Si vous n’avez ni intérêt ni plaisir pour des sujets tels que …

  • Financement,
  • le calcul du rendement et
  • Droit fiscal

… vous feriez mieux de reconsidérer le projet d’achat d’un bien immobilier. La volonté fondamentale de se documenter sur ces sujets et d’élargir ses connaissances est, à mon avis, absolument nécessaire.

2. l’esprit d’entreprise

Pour beaucoup de gens, posséder sa propre maison est une affaire de cœur.

Lorsqu’il s’agit de posséder un immeuble de rapport, on peut encore se demander s’il s’agit plutôt d’un investissement ou d’un objet de consommation.

En revanche, avec les biens qui servent d’investissement en capital, l’affaire est claire : la sentimentalité n’a pas sa place ici.

Un immeuble de rapport doit plutôt être considéré comme un projet entrepreneurial.

Le retour sur investissement (ROI) détermine principalement si un engagement en vaut la peine.

En d’autres termes :

Combien de plus vais-je gagner demain, par rapport à ce que j’ai investi dans la propriété aujourd’hui ?

Pour cette raison, il est extrêmement important de calculer correctement.

Cela signifie avant tout : faire le calcul soi-même.

Si vous ne pouvez ou ne voulez pas faire les calculs vous-même, vous devez absolument acquérir ce savoir-faire en externe, par exemple auprès d’un conseiller fiscal expérimenté.

Mais ce n’est pas tout …

Obstacles pour les débutants

Les experts immobiliers le savent : Le bénéfice réside dans l’achat.

Les acheteurs immobiliers inexpérimentés ont naturellement plus de mal à trouver ou à reconnaître les propriétés intéressantes.

Les erreurs ne peuvent pas être facilement corrigées dans les achats immobiliers. À eux seuls, les coûts d’achat annexes élevés entraînent rapidement des pertes. Un bien locatif ne peut pas être échangé aussi facilement qu’une action.

Il est donc d’autant plus important de compenser l’inexpérience par un maximum de connaissances.

2. Temps passé

Un investissement immobilier implique du travail. Il ne faut pas sous-estimer cet aspect.

Cela commence déjà avec le …

Recherche de biens

Tout d’abord, il faut trouver des propriétés résidentielles appropriées en effectuant des recherches.

Elle est suivie de visites, idéalement accompagnées d’un géomètre.

Il faut ensuite vérifier les chiffres :

  • Quels sont les loyers dans la région ?
  • L’investissement en vaut-il la peine ?
  • Si oui, quel est le montant du capital nécessaire ?
  • Combien de capitaux extérieurs sont nécessaires ?
  • Dans quelles conditions peut-on l’obtenir ?
  • Le bien doit-il être rénové ?

Il faut donc prendre rendez-vous avec la banque et, si nécessaire, avec le conseiller fiscal.

Cependant, une fois la propriété achetée, le travail n’est pas encore terminé. Après cela, il faut consacrer du temps à …

Administration et maintenance

Il s’agit notamment de :

  • le relevé annuel des charges locatives pour les locataires
  • l’évaluation du bien locatif dans la déclaration d’impôt
  • la participation aux assemblées des propriétaires (dans le cas des associations de copropriétaires)

En tant que propriétaire, vous êtes également la personne de contact de vos locataires et devez clarifier avec eux les questions relatives à l’entretien.

Tout changement de locataire constitue une charge supplémentaire.

Au vu de ce catalogue de tâches, la question suivante s’impose presque :

Le faire soi-même ou le déléguer ?

Bien entendu, vous ne devez pas vous occuper vous-même de tout ce qui concerne votre bien locatif. Beaucoup de choses peuvent être déléguées sans problème.

Un service de gestion immobilière peut vous décharger de ces tâches, entre autres :

  • Règlement des frais de service
  • S’occuper des locataires
  • Changement de locataires
  • Maintenance

Et si vous n’avez pas envie de traiter avec les impôts, vous pouvez engager un comptable.

Il y a une chose sur laquelle vous ne devez pas vous faire d’illusions, cependant :

L’externalisation des tâches susmentionnées n’est pas gratuite.

Il s’agit juste de choisir si vous préférez dépenser votre temps ou votre argent.

En parlant d’argent… quel est le bénéfice réel d’une propriété de location ?

Voyons voir…

3. Rendement de l’immobilier

Toute personne qui souhaite acheter et louer un immeuble de rapport s’intéresse avant tout à une question :

Quel rendement puis-je espérer ?

Cependant, il n’y a pas de réponse aussi simple à cette question simple.

En effet, il existe différentes méthodes de calcul des rendements immobiliers.

Les quatre plus importantes sont les suivantes :

1. le rendement locatif

La méthode la plus simple pour calculer le rendement locatif est le rendement locatif brut.

Il est calculé à l’aide de ce que l’on appelle le « multiplicateur de loyer brut » :

Prix d’achat / revenus locatifs = multiplicateur de loyer brut.

Voici un exemple :

Exemple – multiplicateur du loyer brut

  • Prix d’achat de l’immeuble en copropriété : 200.000€.
  • Revenu locatif annuel : 10.000€.
  • 200.000€ / 10.000€ = 20
  • Le multiplicateur du loyer brut dans cet exemple est de 20.
  • Cela permet de calculer le rendement brut :
  • 100 / multiplicateur du loyer brut = rendement brut.
  • Encore une fois l’exemple :
  • Exemple – Rendement locatif brut
  • 100 / 20 = 5%

Dans le cas de la propriété prise en exemple, on peut donc s’attendre à un rendement locatif annuel brut de 5%.

Lors du calcul du rendement brut, plusieurs facteurs ne sont pas pris en compte :

  • les frais accessoires d’achat
  • Les coûts non répartissables (pour l’administration et la maintenance)
  • intérêt
  • tout effet fiscal

Comme ces facteurs n’ont pas une influence négligeable, il est conseillé de calculer le rendement locatif net.

Cette détermination se fait en deux étapes :

Étape 1 : Calcul du rendement net annuel

Loyer froid (net) – frais non récupérables – intérêts = rendement net annuel

Étape 2 : Calcul du rendement locatif net

Revenu annuel net / frais d’acquisition (prix d’achat + frais accessoires d’achat) = rendement locatif net

Le tout à nouveau dans un exemple :

Exemple – rendement locatif net

  • Prix d’achat : 100.000€.
  • Frais accessoires d’achat : 8.000€ (8%)
  • Capital emprunté : 180.000
  • Frais d’intérêt : 3.600€ (2% sur 180.000)
  • Loyer annuel net : 10.000€.
  • Coûts non répartissables : 2400 €.
  • Rendement annuel net : 10.000€ – 2400€ – 3.600€ = 4.000€.
  • Rendement locatif net : 4.000€ / 216.000€ = 1,85%.

L’exemple est clair : la différence entre le rendement locatif brut et net – 5 % contre 1,85 % – n’est pas négligeable.

Il est préférable de déterminer si un investissement est rentable ou non par le rendement locatif net plutôt que par le rendement locatif brut inexact. En locatif, vous aurez peut-être besoin d’un service de conciergerie pour vous simplifier la vie.

Passons à la méthode de calcul suivante :

2. le rendement de la propriété.

Il est calculé comme suit :

[(revenu locatif ± rendement – coûts non répartissables – intérêts ± avantage ou désavantage fiscal) / coût d’acquisition] x 100.

Reprenons l’exemple (achat et location d’un condominium) :

Exemple – retour de propriété

[(10.000€ + 2.000€ – 2.400€ – 3.600€) / 216.000€] * 100 = 2,8%

Pour l’exemple, j’ai supposé une augmentation de la valeur de 1%.

J’ai exclu tout avantage ou désavantage fiscal, car ceux-ci dépendent d’une part du montant de l’amortissement et d’autre part du taux marginal d’imposition individuel.

Pour les investisseurs qui souhaitent financer leurs immeubles de rapport principalement par des capitaux empruntés, la méthode de calcul suivante est intéressante :

3. le rendement des capitaux propres

Le rendement des capitaux propres peut être calculé à l’aide de la formule suivante :

[(revenus locatifs ± plus-value – frais non récupérables – intérêts ± avantage ou désavantage fiscal) / fonds propres] x 100.

Le numérateur de l’équation est identique à la formule de calcul du rendement immobilier.

Cependant, le dénominateur contient désormais les fonds propres et non plus les coûts d’acquisition.

Exemple – Rendement des capitaux propres

[(10.000€ + 2.000€ – 2400€ – 3.600€) / 36.000€] * 100 = 16,7%

Qu’est-ce qui se passe ici ?

Le rendement des fonds propres est presque six fois le rendement des biens. Comment cela est-il possible ?

Simple :

La grande différence entre le rendement immobilier et le rendement des capitaux propres provient de l’effet de levier ou effet de levier.

Cela est dû à la forte proportion de capital emprunté (180 000 € / 216 000 € = 83,3 %).

Cependant, il y a un hic…

Étant donné que la part des fonds propres augmente par le biais du rachat au fil du temps, le rendement des fonds propres diminue inévitablement d’année en année :

Exemple – Rendement des fonds propres après 10 ans

  • Dette résiduelle : 100.000
  • Frais d’intérêts : 2.000€ (2% sur 100.000)
  • Participation au capital : 116.000€.
  • [(10000€ + 2000€- 2400€ – 2000€) / 116000€] * 100 = 6,6%

Le rendement des fonds propres ne peut être maintenu élevé à long terme que si l’on ne rembourse pas et que l’on ne désendette donc pas le bien.

Il y a des experts immobiliers qui recommandent exactement cela. La seule question est de savoir si la banque prêteuse se prêtera à ce jeu à long terme…

Dans un souci d’exhaustivité, je présente une quatrième méthode de calcul des rendements immobiliers :

4. l’augmentation du rendement de la valeur.

L’appréciation annuelle est calculée comme suit :

(prix de vente – prix d’achat / période de détention) / prix d’achat.

Exemple :

Exemple – Rendement de l’appréciation

  • Prix d’achat : 200.000€.
  • Prix de vente : 240.000€.
  • Période de détention : 10 ans
  • (240.000€ – 200.000€ / 10 ans) / 200.000€ = 2%.

Après les opportunités, nous abordons maintenant les inconvénients des investissements immobiliers …

4. Risques

L’achat d’un immeuble de rapport destiné à la location comporte certains impondérables.

Avec chaque investissement en capital, les opportunités et les risques sont toujours liés. Bien entendu, cela s’applique également à l’immobilier.

Vous devez être conscient de ces cinq risques :

1. le risque de liquidité

Il s’agit du risque de manquer d’argent entre-temps.

Ce scénario peut se produire pour plusieurs raisons :

Entre autres, une baisse de revenus due à une perte d’emploi ou à une invalidité peut entraîner la perte des économies d’impôts réalisées grâce à la propriété locative.

En cas de divorce, l’avantage fiscal lié au partage entre époux est perdu.

Ce dont vous devez également être conscient :

Dans le cas d’un financement immobilier au moyen d’un prêt à annuités, le besoin en capital augmente d’année en année.

Parce que les avantages fiscaux diminuent avec le temps, puisque seule la part d’intérêt peut être réclamée à des fins fiscales.

Et cela devient en faveur de la partie de remboursement annuellement plus petite (avec un taux mensuel constant).

Ce que beaucoup d’investisseurs immobiliers aiment aussi négliger :

Un rendement positif n’est pas synonyme d’un excédent de liquidités !

Même si les revenus locatifs et le remboursement du prêt sont égaux, cela ne signifie pas pour autant.

En effet, comme nous l’avons déjà vu dans la section rendement, vous ne pouvez pas simplement laisser tomber les intérêts, les coûts non répartissables ainsi que les effets fiscaux sous la table.

Dans la grande majorité des cas :

  • Un véritable gain de liquidité ne se produit qu’après le désendettement complet du bien.
  • Un dernier point sur le sujet du risque de liquidité :

Si le taux d’intérêt fixe est choisi trop court, il y a un risque de taux d’intérêt plus élevés dans le cadre du financement de suivi. Et donc une augmentation des coûts de financement.

Car personne ne peut savoir si la phase actuelle de faible taux d’intérêt durera pendant les dix prochaines années.

Ce danger peut être évité avec un taux d’intérêt fixe d’une durée correspondante – idéalement jusqu’au remboursement intégral.

2. le risque de vacances

Selon la situation sur le marché du logement et le bien lui-même, il existe un risque de ne pas trouver de locataire (convenable).

Les vacances entraînent des pertes de loyer et donc des pertes sensibles de rendement.

Cependant, les locataires qui ne paient pas (ou ne peuvent pas payer) sont susceptibles d’être encore plus ennuyeux. Sans parler des locataires qui ne veulent pas payer …

3. le risque de fluctuation de la valeur

Même si l’euphorie sur le marché de l’immobilier en France est encore grande :

L’évolution des prix d’achat n’est pas à sens unique. Au lieu d’augmentations de valeur, des pertes de valeur sont tout aussi possibles.

Cependant, de nombreuses personnes ne peuvent ou ne veulent pas l’imaginer au vu de l’évolution des prix de ces dernières années.

Regardons plutôt la vérité en face :

En cas de détérioration de la situation immobilière en particulier ou d’évolution négative du marché immobilier en général, les investisseurs perdent de l’argent.

Et – en fonction du ratio d’endettement – pas trop peu !

Car l’effet de levier du crédit déjà mentionné fonctionne impitoyablement dans les deux sens.

Ainsi, une perte de valeur de seulement 10 % pour un ratio prêt/valeur de 90 % (correspondant à un effet de levier de 10:1) conduit à un rendement des fonds propres de moins 100 %.

En langage clair : le résultat est une perte totale.

Laissez le choc se produire… Il y a un risque beaucoup plus faible…

4. le risque fiscal

L’expérience montre que les politiciens aiment tourner les nombreuses vis de réglage de la législation fiscale tous les deux ans.

Il est tout à fait concevable que les avantages fiscaux accordés aujourd’hui soient perdus à l’avenir.

Par exemple, en modifiant la réglementation sur les amortissements ou en prolongeant la période de spéculation de manière significative au-delà de la période de 10 ans actuellement en vigueur.

Un autre point que beaucoup d’investisseurs immobiliers aiment cacher :

5. le risque de cluster

Idéalement, on place son épargne dans plusieurs placements pour répartir les risques.

En revanche, si une grande partie des actifs est investie dans une seule chose, vous courez ce que l’on appelle un risque groupé.

Au niveau de la propriété, le risque peut être réparti en investissant dans plusieurs propriétés locatives au lieu d’une seule.

Toutefois, cette approche ne protège pas contre les risques de marché qui affectent l’ensemble de la classe d’actifs immobiliers.

Il est donc conseillé de répartir le total de vos actifs sur plusieurs classes d’actifs.

Concrètement, cela signifie que vous devez également investir dans des actions en plus de l’immobilier lors de la constitution de votre patrimoine pour limiter les risques.

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