Patrimoine immobilier & financier

Comment investir dans l’immobilier ? Les meilleures stratégies, des conseils et les erreurs à éviter.

Comment investir dans l’immobilier ? Les meilleures stratégies, des conseils et les erreurs à éviter.

Vous envisagez d’investir dans l’immobilier mais vous ne savez pas comment procéder ? Voici ce que vous devez savoir : nous allons vous montrer comment investir avec succès dans l’immobilier en utilisant :

  • Les meilleures stratégies
  • Les conseils à suivre
  • Les erreurs a éviter

Dans l’idéal, un investissement immobilier devrait générer des revenus locatifs suffisants pour payer les frais d’exploitation et les remboursements hypothécaires, tout en vous laissant un surplus de liquidités en banque à la fin du mois. 

L’investisseur immobilier dispose de plusieurs moyens pour atteindre un flux de trésorerie positif. Une stratégie d’investissement immobilier réussie est la base de la liberté financière.

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Dans le contexte actuel de faibles taux d’intérêt, l’or en béton traditionnel gagne en popularité, mais de nombreux moyens d’investissement financier conventionnels sont en train de tomber en désuétude. Car justement, dans le marché actuel, l’investissement immobilier est intéressant.

Cela est dû en partie au fait que les investisseurs peuvent obtenir des crédits immobiliers à des taux abordables et en partie à d’autres avantages de cette classe d’actifs. Les maisons offrent une protection contre l’inflation, une appréciation et des avantages fiscaux, ce qui en fait un excellent complément à tout portefeuille.

Mais ce n’est pas tout : de nombreux investisseurs ne réalisent pas à quel point il faut peu d’argent pour commencer à investir.

En général, pour réussir dans l’investissement immobilier, il faut trouver de bonnes affaires et les obtenir aux conditions les plus avantageuses. Le vieil adage est toujours vrai : une fois que vous avez découvert le potentiel caché d’une propriété, les bénéfices sont là pour être pris.

La construction d’un portefeuille immobilier à partir de ces achats, qui génère des excédents mensuels et s’autofinance, est la clé pour devenir riche avec l’immobilier sur le long terme.

6 stratégies pour investir dans l’immobilier

Une photo de Paris et de son parc immobilier

Stratégie 1 : Acheter, conserver et louer bien immobilier sur le long terme

Comme son nom le suggère déjà, cette stratégie consiste à détenir un bien immobilier pendant une longue période. Le bien que vous avez acheté devient un bien locatif qui est loué pendant des années.

Vous devez vous assurer que le bien est bien situé afin qu’il prenne de la valeur autant que possible pour vous. La valeur du bien doit augmenter d’année en année. Vous bénéficiez ainsi de revenus locatifs réguliers, ainsi que de la possibilité de vendre le bien à profit après de nombreuses années.

Stratégie 2 : Rénover un bien et le revendre à un prix élevé

Une autre stratégie d’investissement immobilier implique toutefois des connaissances supplémentaires et est un peu plus complexe. Les investissements de type « fix-and-flip » impliquent diverses mesures visant à améliorer les propriétés qui ont besoin d’être rénovées.

Cette mise à niveau entraînera également une augmentation considérable de la valeur du bien, ce qui vous permettra (en fonction des fonds utilisés) de réaliser des bénéfices importants et à court terme.

L’un des inconvénients de ce type d’investissement immobilier est le coût du paiement des impôts sur vos bénéfices, car les propriétés que vous réévaluez ne restent généralement pas longtemps dans votre portefeuille.

Stratégie 3 : Les locations à court terme

Aujourd’hui, des sites Web comme Airbnb popularisent la location à court terme. Comme leur nom l’indique, les stratégies de location à court terme sont similaires aux stratégies d’achat et de détention, sauf que vos locataires ne resteront pas aussi longtemps. Les locations à court terme génèrent souvent des revenus locatifs en utilisant des maisons de vacances plutôt que des maisons familiales comme vous pourriez le faire avec une stratégie d’achat et de possession.

Les locations à court terme ont l’avantage d’offrir plus de flexibilité que les baux à long terme. Vous pouvez, par exemple, utiliser la propriété comme une escapade de temps en temps. Cependant, elle est moins fiable et plus risquée, car plus de personnes viennent dans votre location.

Comment se lancer ? Quelques facteurs influencent la capacité d’une personne à se lancer dans ce type d’investissement.

Commencez par vous renseigner sur les réglementations en matière de location à court terme dans votre région si vous possédez déjà une propriété qui peut être utilisée comme location à court terme. Si vous souhaitez déléguer une partie de la gestion, renseignez vous sur les services de conciergerie et votre ville. Les municipalités locales ont souvent des directives en place pour réglementer l’utilisation de plateformes comme Airbnb.

Stratégie 4 : La division de terrain, d’appartement ou de maison

Il s’agit de diviser une propriété en deux titres distincts en traçant une ligne au milieu. Le but est de diviser un terrain en plus petites parcelles afin d’en faciliter la vente ou le développement. Une parcelle de terrain peut désormais être développée ou vendue pour être développée d’un côté et l’autre côté est également autonome. En fait, vous prenez un titre et le convertissez en deux titres distincts avec des parcelles de terrain plus petites.

La division immobilière consiste à acheter un appartement ou une maison dans l’intention de les subdiviser en unités distinctes en vue de les mettre sur le marché. L’investisseur dispose alors de plusieurs biens à louer, au lieu d’en avoir un seul.

Stratégie 5 : Vente en gros / Immeuble de rapport

La vente en gros consiste à trouver de bonnes affaires sur des biens d’investissement et à les revendre avec une petite marge. On appelle généralement cela, les immeubles de rapport. Pour trouver de bonnes affaires dans ce secteur, vous devez être bon en marketing et en négociation.

Vous apprécierez le commerce de gros si vous êtes doué pour la vente. Mais si l’idée de vendre vous fait peur, vous devriez envisager une autre stratégie.

Stratégie 6 : Investir dans l’immobilier sans fonds propres (crowdfunding)

Le crowdfunding immobilier vous offre une alternative lucrative à l’investissement immobilier. Le crowdfunding permet aux particuliers d’investir dans divers projets de construction plutôt que d’acheter un seul bien immobilier.

Le crowdfunding peut être lancé avec seulement 500 euros, ce qui vous permet de répartir votre investissement sur plusieurs projets et de gagner entre 5 et 7 % par an.

7 conseils pour un investissement immobilier réussi 

Le secteur de l’immobilier est constitué de bien plus que de simples terrains. Voici quelques conseils pour que votre investissement immobilier ne soit pas une perte d’argent : 

  1. Calculez le rendement de manière réaliste. Vous pouvez donc prendre en considération l’achat d’une maison et d’un appartement ainsi que les dépenses récurrentes qui s’élèvent à environ 2,5 % du revenu brut.

Une forme particulière de réserve est à prévoir en fonction de l’âge de la maison.

  • Choisissez le bon emplacement pour votre investissement immobilier.

La position sera et restera un facteur important dans l’évaluation des biens immobiliers. 

  • Faites attention à la solidité de la structure du bâtiment, à son efficacité énergétique et au vis cachés… Seul un expert pourra dire si le prix et les conditions du bien sont exacts. Les normes d’isolation, par exemple, indiquent qu’un bien nécessite peu d’électricité.
  • Attention aux locataires. Avant de commencer à investir dans l’immobilier, il faut d’abord penser aux revenus locatifs, car ils sont essentiels à la réussite. Cependant, la majorité des candidats ne sont pas en mesure de payer un loyer fixe. Chaque candidat doit faire l’objet d’une enquête. 
  • Mettez un peu d’argent de côté chaque mois. À titre d’exemple, les gens utilisent souvent cet argent de côté comme moyen de couvrir les pertes locatives ou des travaux de rénovation après le départ des locataires.
  • Utilisez un taux d’intérêt fixe à long terme. Une période de plus de dix ans est également judicieuse pour les investisseurs privés. Les taux d’intérêt sont encore très bas. Avec un taux d’intérêt fixe à long terme, vous protégez le capital à long terme et la spéculation à court terme. 
  • Il faut comparer le rendement d’une annuité et le rendement d’un bien immobilier locatif.  Votre investissement immobilier doit être rentable si votre annuité, c’est-à-dire le montant du remboursement régulier de votre emprunt immobilier, est inférieure à vos revenus locatifs.

7 erreurs les plus courantes lorsqu’on investit dans l’immobilier

1. Acheter en se basant sur ses émotions plutôt que sur des chiffres, des données ou des faits.

Les débutants, en particulier, abordent le sujet de l’investissement immobilier de la même manière qu’ils aborderaient l’achat de leur propre maison. Ils préparent mentalement l’appartement, regrettent les robinets dorés et se plaignent de la baignoire. Mais ils oublient qu’il y a des locataires qui ont des besoins et des désirs complètement différents.

En outre, ils ne réalisent pas non plus que l’immobilier est une activité lucrative. C’est pourquoi il est important que les chiffres soient corrects. Si le bien immobilier doit répondre aux besoins minimaux du locataire, il doit également convenir au propriétaire.

2. Le marché immobilier de la région en question est en déclin.

De nombreux investisseurs préfèrent investir dans une région qu’ils connaissent et dans laquelle ils sont à l’aise. L’idée d’étudier les tendances dans cette région ne leur vient même pas à l’esprit. Y a-t-il davantage d’afflux ou de sorties de capitaux ? Investir dans l’immobilier n’est pas toujours simple, surtout dans les zones rurales.

Vous ne pouvez pas supposer que le groupe cible des locataires potentiels de cette région est élevé si vous aimez vivre corps et âme dans un petit village éloigné de la civilisation. Les investisseurs doivent toujours se renseigner à l’avance sur les données et les projections démographiques.

3. Le rendement est inconnu ou a été calculé de manière incorrecte

L’exposé du courtier annonce généralement les rendements locatifs pour attirer les investisseurs. Néanmoins, ce type de rendement immobilier ne donne aucune indication sur les paiements d’intérêts réels. Pour cela, l’investisseur doit calculer le retour sur investissement de l’immeuble de placement. Il est difficile pour la plupart des gens de déterminer quels facteurs doivent être inclus dans ce calcul.

Pour vous faciliter la tâche, j’ai créé la Calculatrice de rendement immobilier en Excel. Excel et Numbers sont compatibles, de même que l’application correspondante sur votre téléphone portable.

4. Le loyer n’est pas assez élevé

Cela signifie que le loyer est souvent beaucoup plus élevé que les charges de l’immeuble de rapport. Le débutant décide alors qu’il pourra augmenter son loyer. Cependant, une augmentation de loyer est soumise à des exigences légales très strictes. En outre, il existe des limites supérieures qui ne doivent en aucun cas être dépassées.

Investir dans l’immobilier nécessite de connaître les loyers du marché. Si vous louez un appartement, assurez-vous de pouvoir augmenter le loyer en cas de besoin.

5. L’emplacement du bien ne favorise pas une location

L’importance de l’emplacement dans l’immobilier est toujours discutée, mais la plupart des investisseurs ne tiennent pas compte de ce facteur. La plupart des investisseurs pensent qu’ils vont d’abord satisfaire leur propre intérêt et ensuite répondre aux besoins des locataires.

En outre, ils ne réalisent pas que les facteurs d’emplacement affectent également la valeur des biens immobiliers. Par exemple, si le prix de la propriété baisse soudainement parce qu’une voie ferrée est construite à proximité. Il est difficile de louer un logement à un prix élevé, et il est presque impossible de trouver des locataires qui acceptent de le payer.


6. L’entretien du bien immobilier coûte trop cher.

Le problème vient du fait que les défauts sont souvent négligés ou que le coût des rénovations est sous-estimé lors de l’inspection. Les prix ont beaucoup augmenté ces dernières années et les entreprises artisanales sont bien utilisées. C’est un aspect qui est souvent négligé par les débutants.

De plus, de nombreux investisseurs gagnent beaucoup d’argent en améliorant les biens immobiliers. C’est pourquoi de nombreux débutants pensent qu’ils peuvent aussi acheter un vieux bâtiment et le moderniser. Dans de nombreux cas, ils finissent par payer plus que ce qu’ils avaient calculé pour les mesures (en savoir plus sur l’achat de propriétés nécessitant une rénovation).

7. Il n’y a pas de vérification de la solvabilité du locataire pour les nouveaux baux.

Il est courant qu’un débutant ne vérifie pas la solvabilité d’un locataire potentiel s’il loue pour la première fois. Il est préférable de tenter sa chance avec un locataire potentiel qui ne semble pas être un mauvais investissement plutôt que de le mettre sous la loupe financièrement.

Il n’y a rien de mal à demander certains documents de candidature et à les examiner attentivement. En fait, le revenu locatif fiable est la base financière sur laquelle le propriétaire développe tout son investissement (en savoir plus sur la sélection des locataires).

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