La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes de gérer ensemble un patrimoine immobilier. Bien qu’il s’agisse d’une société civile et non commerciale, la tenue d’une comptabilité est souvent nécessaire pour assurer une gestion claire et répondre aux obligations légales et fiscales en vigueur. Dans cet article, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la comptabilité d’une SCI : différences entre comptabilité de trésorerie et d’engagement, obligations selon le régime fiscal choisi et bien plus encore !
La différence entre comptabilité simplifiée et complète en SCI
Même si une SCI n’est pas soumise aux mêmes obligations comptables qu’une société commerciale, il est souvent utile, voire nécessaire, de tenir une comptabilité. Selon la complexité de l’activité et le régime fiscal choisi, deux approches sont possibles :
- Comptabilité de trésorerie (simplifiée) : cette méthode consiste à enregistrer uniquement les flux financiers effectifs, c’est-à-dire les encaissements et les paiements. Elle prend la forme d’un livre-journal, papier ou électronique, dans lequel chaque opération est inscrite chronologiquement. Les justificatifs doivent être conservés au minimum 6 ans mais nous vous conseillons de prolonger leur conservation pour 4 années supplémentaires ;
- Comptabilité d’engagement (complète) : ici, la SCI enregistre non seulement les flux financiers mais également les dettes et créances dès leur date d’émission. Ce suivi implique le respect d’un plan comptable et l’établissement d’un grand livre, d’inventaires annuels, de balances et de comptes annuels comprenant bilan, compte de résultat et annexes. Cette comptabilité est obligatoire pour les SCI soumises à l’IS, celles assujetties à la TVA ou dépassant certains seuils de chiffre d’affaires, de bilan ou d’effectif.
Même lorsque la comptabilité d’engagement n’est pas obligatoire, elle peut s’avérer utile pour mieux comprendre la situation financière de la SCI et faciliter la gestion des biens et des relations entre associés.
SCI à l’IR : quelles obligations ?
Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. Dans ce cas, elle n’est pas tenue de produire de comptes annuels comme une société commerciale mais certaines obligations demeurent :
- Tenir un livre-journal retraçant toutes les opérations de trésorerie ;
- Établir les procès-verbaux d’assemblée générale pour approuver la gestion annuelle ;
- Conserver les justificatifs de toutes les opérations, indispensables en cas de contrôle fiscal ;
- Déclarer le résultat de la SCI via le formulaire 2072 pour l’administration et indiquer les revenus fonciers des associés sur la 2042 et son annexe 2044.
Même sans revenus locatifs, une déclaration d’absence de revenus peut être exigée. Une tenue rigoureuse du livre-journal et des documents associés est donc recommandée pour sécuriser la gestion et éviter toute sanction.
SCI à l’IS : quelles obligations ?
Lorsqu’une SCI opte pour l’impôt sur les sociétés, la comptabilité devient beaucoup plus stricte. Elle doit respecter les mêmes règles que les sociétés commerciales :
- Tenir une comptabilité d’engagement complète avec enregistrement en partie double ;
- Établir des comptes annuels comprenant bilan, compte de résultat et annexes ;
- Produire la liasse fiscale via les formulaires 2065 et 2033 et fournir un relevé de solde annuel ;
- Conserver l’ensemble des documents comptables et justificatifs *our répondre à toute demande de l’administration.
Cette rigueur permet non seulement de répondre aux obligations légales mais aussi de faciliter la gestion financière et le suivi des investissements pour les associés.
Comment gérer la comptabilité d’une SCI ?
Pour tenir efficacement votre comptabilité, plusieurs solutions existent :
- Excel ou tableur : pratique pour une comptabilité de trésorerie simplifiée mais limité pour la comptabilité d’engagement ;
- Logiciel de comptabilité spécialisé : des solutions comme Indy permettent d’automatiser la comptabilité, d’enregistrer les justificatifs et de générer facilement les déclarations fiscales ;
- Expert-comptable : indispensable pour les SCI complexes, il assure un suivi complet et sécurise la conformité des comptes.
Quel que soit le choix que vous ferez, un suivi régulier et rigoureux reste essentiel pour protéger les associés et éviter toute complication fiscale ou administrative.
Conclusion
La comptabilité d’une SCI, qu’elle soit simplifiée ou complète, est un élément clé pour une gestion efficace et conforme. Les SCI à l’IR peuvent se contenter d’une comptabilité de trésorerie, tandis que celles à l’IS doivent tenir une comptabilité d’engagement plus rigoureuse. L’utilisation d’un logiciel adapté ou le recours à un expert-comptable facilite grandement ces démarches. Une bonne organisation comptable assure la transparence, protège les associés et garantit le respect des obligations fiscales annuelles.
