Est-il préférable de proposer un logement meublé ou vide à la location ? C’est la question qui vient à l’esprit quand on se lance dans l’investissement locatif. La location meublée présente bien des avantages, particulièrement la location meublée non professionnelle ou LMNP. Découvrez l’essentiel à savoir sur cet investissement immobilier qui peut être très rentable.
En quoi consiste la LMNP ?
La LMNP est une appellation qui concerne les particuliers qui mettent en location un bien meublé. Pour bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel, vous devez avoir une activité génératrice de revenus autres que la location de bien meublé. Il faut également respecter deux conditions. Le loyer perçu doit être inférieur à 23 000 euros et le revenu locatif doit être inférieur au revenu de votre foyer fiscal. L’activité de location doit être déclarée en remplissant le formulaire Cerfa 11921 que vous devez remettre au CFE ou au greffe du tribunal du commerce le plus proche.
Cela doit être fait au plus tard quinze jours après le début de la location. Si vous mettez en location des biens meublés dans différentes villes, le formulaire est à adresser au CFE ou au greffe de la ville qui accueille le logement le plus cher. De même, le bien que vous mettez en location doit être meublé selon les directives du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Vous devez être le propriétaire du bien et celui-ci doit avoir une surface de plus de 9 mètres carrés. Par ailleurs, la location meublée peut concerner un bien locatif standard ou une résidence services. Il existe 5 types de résidences services, à savoir :
- la résidence étudiante,
- la résidence EHPAD,
- la résidence pour seniors,
- la résidence de tourisme,
- la résidence d’affaires.
Les résidences services sont le choix préféré des investisseurs immobiliers, car elles permettent de bénéficier de certains avantages fiscaux.
Optez pour la LMNP pour avoir des réductions d’impôts
Nous vous conseillons d’investir dans l’immobilier locatif meublé non professionnel pour bénéficier de revenus défiscalisés sur plusieurs années. En effet, selon le régime fiscal choisi, vous pouvez bénéficier d’importantes réductions. Le dispositif Censi-Bouvard qui permettait de bénéficier d’une réduction pouvant aller jusqu’à 33 000 euros a été supprimé par la Loi de Finances 2023. Pour faire le bon choix, vous pouvez utiliser un simulateur LMNP gratuit qui calculera le montant de l’impôt en fonction des informations liées à votre situation et à votre location meublée non professionnelle.
Cet outil vous permet de comparer deux régimes fiscaux, à savoir le régime fiscal des micro-BIC et le régime d’imposition réel. Grâce à la comparaison du montant que vous devez payer dans chaque cas, le simulateur LMNP vous aidera à faire le maximum d’économies d’impôts. Pour faire le calcul, l’outil tient compte de certaines données comme la valeur estimée du bien, la valeur hors taxe du mobilier et le montant annuel des loyers. Vous devez aussi renseigner le montant annuel de vos charges, la taxe foncière, etc. Le simulateur LMNP peut proposer un résultat sur 10 ans en tenant compte de l’amortissement du mobilier et de l’immobilier hors taxe.
Les avantages du régime fiscal des micro-BIC
Les revenus issus d’une LMNP sont considérés comme étant des bénéfices industriels et commerciaux. Vous êtes donc soumis automatiquement au régime des micro-BIC si vous réunissez les conditions pour le statut LMNP et si vos revenus locatifs sont inférieurs à 72 500 euros. Ce régime fiscal vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire automatique de 50 % sur les loyers que vous percevez. Par exemple, si vous percevez 26 000 euros de loyers annuels, seuls 13 000 euros de loyers seront imposés. Néanmoins, il y a une exception quand il s’agit d’une résidence de tourisme. Dans ce cas, l’abattement s’élève à 71 % et le plafond du revenu locatif à 188 700 euros.
Les avantages du régime d’imposition réel simplifié
Ce régime fiscal s’applique automatiquement quand les loyers perçus au cours de l’année dépassent les plafonds du régime micro-BIC. Vous pouvez aussi opter pour ce type d’imposition si les plafonds ne sont pas atteints. Il vous permet de défiscaliser le bien meublé grâce aux amortissements et aux plus-values. Les charges du logement (rénovation, intérêts du crédit immobilier, les honoraires du gestionnaire…) sont déduites des revenus locatifs annuels. Le reste est ensuite imposé. Dans le cas où les charges dépassent le revenu annuel, vous ne payez pas l’impôt sur le revenu foncier cette année-là. En revanche, l’année qui suit, le déficit foncier est déduit de vos revenus locatifs avant imposition. Le régime réel d’imposition est avantageux si la somme de vos charges dépasse la moitié du revenu locatif de la LMNP.
Comment bien gérer votre investissement en LMNP ?
Si vous investissez dans une résidence services, vous faites le choix d’externaliser la gestion du bien immobilier. Toutefois, la gestion de ce type de résidence n’est pas à confier à une agence de gestion locative classique. Vous devez plutôt signer un bail commercial avec une entreprise mandataire qui joue le rôle d’exploitant. La spécificité d’un tel prestataire est qu’il est un expert dans le secteur de votre résidence services. Les clauses du bail sont libres.
Vous pouvez fixer le montant du loyer et le dépôt de garantie. Une fois que le bail est signé, l’exploitant aura pour mission de trouver des occupants, rédiger les baux, vous verser les loyers, entretenir le bien en location non meublée et gérer les prestations de service. Le choix de l’exploitant doit se faire en prenant en compte des critères tels que la réputation, les services proposés et les tarifs. Il faut aussi vérifier la répartition des charges entre les parties. Il peut arriver que le paiement des taxes et les travaux sur la structure vous reviennent.
Quel type de résidences services choisir pour votre LMNP ?
Le choix de la résidence service est un point à ne pas négliger si vous souhaitez devenir un propriétaire d’une LMNP. En effet, la rentabilité varie selon plusieurs facteurs comme le niveau des charges, la solvabilité du gestionnaire ou encore la localisation géographique du bien locatif.
Les résidences étudiantes
Investissez dans une résidence étudiante si le logement est situé dans une ville qui a une forte population étudiante. Toulouse, Lille, Rennes, Lyon ou Montpellier sont des villes qui attirent beaucoup d’étudiants. L’avantage de ce type d’investissement est qu’il est peu coûteux, car il suffit d’un T1 pour faire un studio étudiant. Plus le logement est proche des transports ou de l’université, plus le loyer du bien en location peut être élevé.
Les résidences EHPAD
Ce type de résidence services est un bon investissement, parce qu’il y a une forte demande pour les pensionnaires en EHPAD. Les rendements pour ces logements tournent autour de 5 %. Toutefois, il faut un capital très élevé pour investir dans un EHPAD. Les services collectifs dans ces résidences doivent faciliter l’autonomie des pensionnaires : aide à la personne, repas quotidiens, ménage, service médical…
Les résidences pour seniors
Elles s’adressent aux personnes âgées qui sont encore autonomes. Contrairement aux EHPAD, elles ne proposent pas de services médicalisés. Pour investir dans ce type de résidence, il faut un capital d’au moins 80 000 euros. La rentabilité pour les résidences pour seniors est de 4 % minimum. Il faut prendre en compte les services collectifs proposés par le gestionnaire ainsi que l’emplacement du logement avant de vous lancer. Les villes où il fait bon vivre ont la cote auprès des seniors.
Les résidences de tourisme
Cet investissement est rentable dans les grands pôles touristiques tels que Paris, la Côte d’Azur ou la Haute-Savoie. La demande dans ce domaine est saisonnière et le rendement peut fluctuer selon la conjoncture économique. Notez que les contrats de gestion des résidences de tourisme ont une durée de 9 à 11 ans. La prestation de services doit comprendre la restauration, l’accueil, les animations…
Les résidences d’affaires
Il s’agit d’un concept qui séduit les hommes d’affaires et les grandes entreprises qui veulent loger leurs employés dans un confort optimal. Les résidences d’affaires sont souvent des T1 ou des T2 avec une salle de conférence et un accès internet de qualité. En parallèle, il y a un service de ménage et d’accueil. On retrouve ce type de logement dans les grandes villes comme Paris, Nantes ou Bordeaux. Vous devez toutefois vous assurer que les résidences d’affaires sont à proximité des transports et des commerces avant de vous lancer dans un tel projet d’investissement locatif.
Sources :
https://www.nexity.fr/investir/produits-investissement/residences-services/residences-seniors#:~:text=L’achat%20en%20r%C3%A9sidence%20senior,et%20des%20prestations%20propos%C3%A9es%2C%20etc.
