Entre le retard du paiement des loyers, la dégradation du bien loué et les sinistres, les défis, surtout financiers, auxquels sont confrontés les propriétaires bailleurs sont nombreux. Pour se prémunir de ces situations, il est généralement recommandé aux propriétaires de souscrire une assurance habitation. À l’opposé de ce qui est de rigueur pour le locataire, cette couverture est en principe facultative pour le propriétaire. Cependant, la souscription d’une assurance habitation par un propriétaire bailleur est une option avantageuse à divers regards. Quels sont les avantages de ce type d’assurance ?
L’assurance habitation pour votre logement locatif
Encore appelé assurance habitation pour un propriétaire non occupant, l’assurance propriétaire bailleur joue un rôle de protection comme toute autre assurance. Destinée essentiellement aux propriétaires qui souhaitent mettre leurs biens en location, elle constitue une garantie facultative complémentaire à celle du locataire qui est obligatoire. En pratique, lorsque les garanties souscrites par ce dernier sont insuffisantes et ne permettent pas d’indemniser après un sinistre, l’assurance propriétaire bailleur prend le relais. De plus, la protection consentie par le locataire ne couvre pas les vices de construction et de non-conformité, les risques de vol et de vandalismes.
Même si elle n’est pas obligatoire dans tous les cas, l’assurance propriétaire bailleur est également nécessaire en cas de vacance locative. Cela se justifie par le fait qu’un logement inhabité pendant quelques semaines peut être inondé ou faire l’objet d’un incendie à tout moment. Il revient donc au propriétaire bailleur de prendre en charge le sinistre et de réparer les dommages causés aux voisins par exemple.
Par ailleurs, l’article 9-1 de la loi Alur du 24 mars 2014 rend obligatoire l’assurance propriétaire bailleur lorsque l’immeuble se trouve dans une copropriété. Ainsi, chaque copropriétaire est astreint à s’assurer contre les risques de responsabilité civile liés à sa qualité de copropriétaire (occupant ou non-occupant). Cette garantie est a priori complètement indépendante de celle souscrite par les locataires de la copropriété.
Les garanties couvertes par l’assurance propriétaire bailleur
L’assurance habitation dédiée spécialement au bailleur non-occupant couvre la grande majorité des sinistres qui peuvent survenir dans un logement locatif. Regroupées en plusieurs catégories, ces garanties sont toutes indispensables et très utiles.
Les garanties de bases
Les garanties basiques sont des protections qui figurent généralement dans tout contrat d’assurance propriétaire non-occupant. Il s’agit entre autres de la garantie incendie, de la garantie dégâts d’eaux et la garantie contre les catastrophes naturelles.
La garantie incendie
La garantie incendie regroupe les dégâts causés par le feu ou par une explosion. Elle comprend aussi les dommages liés à une chute de foudre ou à la fumée ;
La garantie dégâts des eaux
Elle protège les dommages engendrés par la fuite d’une canalisation ou le débordement d’un lave-linge par exemple. Il en est de même pour les dégâts dus aux défauts d’étanchéité du balcon qui sont aussi couverts par cette garantie.
La garantie catastrophe naturelle
La garantie catastrophe naturelle couvre les dégâts occasionnés par l’inondation, le tremblement de terre, ou la sécheresse, etc. Il s’agit, en effet, de dommages anormaux engendrés par un événement naturel que les dispositions de prévention prises n’ont pas permis de limiter ou d’éviter.
La garantie Vandalisme, vol ou tentative de vol
Cette garantie protège le bailleur contre les risques de vandalisme commis durant un cambriolage. Elle couvre également les éventuelles détériorations résultant d’un vol ou d’une tentative de vol.
La garantie recours des locataires
Elle prend en compte la responsabilité civile du propriétaire bailleur lorsqu’un vice de construction est à l’origine d’un sinistre.
La garantie des voisins et des tiers
Elle couvre la responsabilité civile du propriétaire bailleur lorsque son immeuble cause un dommage aux habitations voisines. Elle est utile lorsque les voisins intentent une action en justice contre le propriétaire bailleur pour la réparation des dommages subis.
Les extensions de garantie
En règle générale, les compagnies d’assurance proposent des extensions de garanties aux propriétaires bailleurs. L’objectif étant de leur offrir une couverture plus intégrale contre les éventuels sinistres. Au nombre de ces garanties optionnelles, on retrouve souvent dans les contrats d’assurance, la protection juridique du bailleur. Il s’agit d’une garantie qui vous protège en cas de litige avec le locataire.
Par ailleurs, le remboursement des frais de démolition et la prise en charge par l’assureur du relogement constituent également des garanties couvertes par cette assurance. En effet, lorsque l’immeuble devient inhabitable à cause de la négligence du propriétaire, le relogement doit être assuré par la compagnie.
Notez que selon les compagnies d’assurances, les garanties peuvent présenter quelques différences. Vous devez donc lire minutieusement les clauses de votre contrat avant de la signer.
La garantie loyer impayé pour votre sérénité
L’une des principales sources d’angoisse des propriétaires bailleurs est le retard dans le paiement du loyer ou le loyer impayé. La protection offerte par les textes juridiques en la matière semble généralement insuffisante pour les propriétaires non-occupants. De plus, dans la pratique la procédure d’expulsion d’un locataire débiteur de loyer est longue et très coûteuse. Pour mieux se protéger et assurer ses revenus locatifs, il est fortement recommandé au propriétaire bailleur de souscrire en amont un contrat d’assurance loyer impayé.
Encore appelé garantie loyers impayés (GLI), cette protection aide le bailleur à éviter des trous dans sa trésorerie. Elle permet aussi au propriétaire d’obtenir une aide financière lorsqu’il engage une procédure d’expulsion du locataire. Dans la pratique, le propriétaire perçoit un remboursement intégral en cas de loyer non payé. Toutefois, les délais prévus pour bénéficier de cette indemnisation sont relativement longs (entre 3 et 4 mois pour recevoir le 1er loyer non payé). Fort heureusement, cette assurance est a priori rétroactive. L’assureur vous paiera en théorie l’intégralité des loyers dus par votre locataire.
Pour profiter d’une garantie loyers impayés, le bailleur doit s’assurer que le locataire respecte strictement les conditions requises par l’assureur. Il doit être dans une situation de :
- CDI ou de CDD dont la durée restante excède 8 mois,
- fonctionnaire titulaire,
- travailleur indépendant ayant effectué deux ans d’activité continue,
- locataire retraité,
- étudiant présentant un garant qui se porte caution solidaire.
Par ailleurs, le locataire doit justifier d’une rémunération régulière et stable représentant au moins 2,85 fois le loyer. À titre d’exemple, si le loyer s’élève à 850 euros, il doit avoir un revenu minimum de 2422,5 euros. La garantie loyer impayé n’est pas obligatoire, mais elle offre des protections spécifiques qui la rendent indispensable pour tout bailleur avisé.
Le cas particulier de la location d’un appartement meublé
Avant l’adoption de la loi Alur du 24 mars 2014, il est facultatif de souscrire à une assurance lorsque vous louez un appartement déjà meublé. Désormais, cette assurance est rendue obligatoire pour tout locataire. Cependant, le propriétaire bailleur peut se permettre de souscrire cette assurance à la place de son locataire lorsque ce dernier ne respecte pas cette obligation.
Il pourra par la suite répercuter le montant de la prime sur le loyer durant une période d’un an. Conformément à la loi Alur, cette assurance prend en charge les dégâts des eaux, la garantie responsabilité civile assurant les dommages causés au tiers et l’incendie. En pratique, le propriétaire non-occupant dispose du droit de résilier unilatéralement le contrat ou de refuser de le signer lorsqu’il constate l’absence de ladite couverture.
Quelles sont les obligations d’assurance de votre locataire ?
Conformément à la loi, le locataire doit présenter un contrat d’assurance habitation établi pour l’appartement qu’il va occuper afin de valider son dossier de location. En règle générale, la garantie conseillée pour louer sereinement un logement est l’assurance multirisque habitation. En effet, l’assurance contre les risques locatifs protège seulement l’appartement. Cela est insuffisant, car un incendie qui démarre dans le logement loué peut atteindre les immeubles voisins et causer des dégâts qui engendreraient des dommages et intérêts.
Pour le locataire, il est donc recommandé d’opter pour une assurance multirisque afin de mieux se couvrir. En pratique, vous devez prendre le temps nécessaire pour évaluer vos besoins et trouver la protection idéale. De même, pour trouver la meilleure couverture parmi les nombreuses offres disponibles sur le marché, l’usage d’un comparateur en ligne peut être très bénéfique.
