Un propriétaire peut-il mettre fin au bail d'un locataire parce qu'il est malade ? La réponse courte : non. La maladie n'est pas un motif d'expulsion recevable en droit français. En revanche, elle ne rend pas le locataire intouchable. La frontière entre protection et obligation mérite d'être bien comprise, des deux côtés du bail.
La maladie seule n'est pas un motif d'expulsion
Invoquer la maladie d'un locataire pour justifier son départ constitue une discrimination illégale. Un propriétaire qui tenterait de s'appuyer sur l'état de santé de son locataire pour résilier le bail s'exposerait à des poursuites pénales, jusqu'à 3 ans de prison et 45 000 euros d'amende.
La loi du 6 juillet 1989, qui régit les baux d'habitation en France, fixe des motifs précis et limitatifs pour mettre fin à un bail. L'état de santé n'en fait pas partie. Un locataire atteint d'une maladie chronique, hospitalisé ou en situation de handicap reste soumis aux mêmes règles qu'un locataire en bonne santé.
Les situations où l'expulsion reste possible
Impayés de loyer
Le non-paiement du loyer représente environ 85 % des procédures d'expulsion en France. La maladie peut provoquer des difficultés financières, mais elle n'efface pas l'obligation de payer. Si le locataire accumule des impayés, le propriétaire peut engager une procédure : commandement de payer par huissier, saisine du tribunal, puis jugement d'expulsion.
La procédure reste identique, malade ou non. Ce qui change, c'est la façon dont le juge apprécie la situation.
Autres manquements graves au bail
Troubles de voisinage répétés, dégradations du logement, sous-location non autorisée : ces manquements peuvent justifier une expulsion, quelle que soit la condition médicale du locataire. La maladie n'exonère pas des responsabilités contractuelles. Elle peut peser dans l'évaluation des circonstances par le tribunal.
Le juge, arbitre de la situation
Lorsque l'affaire arrive au tribunal, le juge dispose d'une marge d'appréciation importante. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 lui permet de tenir compte de la situation personnelle du locataire, notamment son état de santé, pour moduler sa décision.
Un locataire gravement malade peut obtenir des délais de paiement supplémentaires ou une suspension temporaire de la procédure, même si le jugement d'expulsion est prononcé.
Le juge peut également exiger qu'un relogement adapté soit proposé avant d'autoriser l'exécution de l'expulsion, en particulier lorsque le locataire est en situation de vulnérabilité sanitaire avérée. Cette appréciation au cas par cas est l'une des protections réelles du locataire malade.
Les protections concrètes dont dispose le locataire malade
La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, suspend toute expulsion sans exception. Un locataire malade bénéficie de ce sursis au même titre que les autres, mais la dette reste due.
En dehors de la trêve, plusieurs recours existent. Le locataire peut saisir le juge des référés pour contester une procédure abusive, solliciter l'ADIL (Agence départementale d'information sur le logement) pour un accompagnement gratuit, ou invoquer le droit au logement opposable (DALO) si son état de santé rend le relogement difficile. Le Fonds de Solidarité Logement (FSL) peut aussi intervenir pour couvrir des arriérés liés à des difficultés de santé.
Pour le propriétaire, souscrire une assurance loyers impayés (GLI) avant la survenue d'un impayé reste la meilleure façon de sécuriser ses revenus locatifs sans aggraver la situation d'un locataire fragilisé.
