Avec des taux d’intérêt au plus bas, l’investissement locatif est l’une des meilleures options pour se constituer un patrimoine en vue de la retraite. Il offre de surcroît un rendement que très peu de placements sont en mesure d’égaler. En France, les fluctuations du marché immobilier, la menace des vacances locatives et les risques de moins-value à la revente sont autant de paramètres qui pourraient vous dissuader d’investir. Toutefois, certaines régions comme l’Île-de-France et son projet « Grand Paris Express » offrent de bonnes possibilités d’investissement. Découvrez nos conseils pour effectuer le bon choix.
Tenez compte de la rentabilité locative du secteur avant d’investir
En matière d’investissement, la rentabilité est un critère déterminant. Autrement dit, le coût de votre investissement doit être inférieur à ce qu’il vous rapporte. Il s’agit d’un indicateur qui s’obtient en faisant le rapport entre le placement effectué et les loyers perçus chaque année.
Plusieurs plateformes spécialisées vous permettent d’être aux faits des annonces immobilières de biens à forte rentabilité locative. Vous pouvez également trier ces offres grâce à un comparateur ou déterminer le rendement locatif actualisé de chaque bien. Il existe pour cela des extensions de navigateur et des services en ligne axés sur l’investissement locatif.
Pour en revenir aux chiffres, sachez qu’une rentabilité locative de 3 à 4 % est très convenable. Pour des biens offrant ces rendements ou des taux plus élevés, n’oubliez pas de tenir compte des autres critères de choix tels que la proximité des transports et des commerces. Par ailleurs, si vous souhaitez effectuer le calcul vous-même, nous vous recommandons de privilégier le rendement net de charges et de frais. Dans ce cas : Rentabilité = (Loyer total annuel – charges locatives)/(Prix + coût de votre crédit) x 100.
Recherchez un bien locatif en Île-de-France
L’attractivité immobilière francilienne est de nature à vous permettre de réaliser un investissement locatif rentable. Pour en profiter cependant, vous devez avant tout vous concentrer sur la recherche d’un emplacement qui correspond à vos objectifs.
La ville d’Aubervilliers connaît une forte hausse de sa tension immobilière. Les travaux visant à prolonger la ligne 12 et à mettre en place la gare de la ligne 15 y sont pour beaucoup. Si vous souhaitez investir dans cette commune, nous vous suggérons Fort d’Aubervilliers et les alentours des stations de mairie d’Aubervilliers.
La région de Saint-Denis bénéficie également d’une forte dynamique immobilière liée à sa proximité de la capitale. Ce critère de proximité géographique avec Paris est d’ailleurs très important pour trouver où investir en Île-de-France et bénéficier d’une bonne rentabilité. Le temps de liaison dans la région, fortement amélioré par le projet du Grand Paris, profitera également à cette ville. Ici, le quartier Pleyel est le centre d’attention. Nous vous recommandons aussi le quartier ancien de Saint-Denis et l’hypercentre si vous souhaitez investir dans cette commune.
À Vitry-sur-Seine, la perspective de deux nouvelles gares sur la ligne 15 en 2024 et le tramway de la ligne 9 ralliant le centre-ville d’Orly sont autant d’arguments en faveur de l’immobilier locatif. Pour réduire les risques de vacance locative, nous vous recommandons d’investir près des transports, des zones d’emploi ou des commerces.
Investissement locatif : assurez-vous que le prix du bien correspond à votre budget
L’investissement locatif nécessite un apport personnel et un financement bancaire. En ce qui concerne le premier point, nous vous suggérons de vous limiter à 10 % du montant à investir. Réduisez également la durée du crédit au maximum (environ 20 ans). L’idée derrière cette stratégie est de minimiser votre effort de paiement mensuel par rapport à vos moyens.
Orientez votre choix en tenant compte du marché local. Vous pourrez ainsi réaliser une plus-value lors de la revente de votre bien immobilier. Pour y arriver, considérez la cartographie des prix des biens vendus sur le territoire français. Elle est disponible sur le site de référence des Notaires de France et régulièrement mise à jour avec des notes de conjonctures.
Optez pour un type de bien adapté à vos objectifs
Chaque type de bien présente des spécificités qu’il convient de prendre en compte pour un choix judicieux. Les parkings par exemple se caractérisent par une longue durée de location et un rendement très élevé.
Les studios sont très faciles à mettre en location. En revanche, leur taux de vacance locative est assez élevé. Les grandes surfaces quant à elles se distinguent par une durée de location supérieure à 3 ans. Cependant, leur rentabilité est la plus faible des trois options évoquées.
Si vous souhaitez investir en région parisienne, nous vous recommandons l’option du studio. Il s’agit de la surface la plus recherchée sur le marché de l’investissement locatif local. La cible de ce bien immobilier, les jeunes actifs et les étudiants, représente une part importante de la population dans cette zone.
Vous devez choisir l’arrondissement qui fera l’objet de votre investissement avec attention, car les taux de rentabilité peuvent aller du simple au double. Néanmoins, la moyenne du rendement locatif pour ce type de bien tourne autour de 5 %, ce qui est très intéressant.
Prenez en considération les leviers de défiscalisation
En matière de placement locatif, l’État vous permet de bénéficier d’une défiscalisation immobilière. Des systèmes comme la loi Denormandie, le levier Malraux et le dispositif Pinel offrent des perspectives intéressantes.
Le levier Malraux facilite l’acquisition d’un bien ancien à rénover pour la location. Selon la zone concernée par l’investissement, vous bénéficiez de 22 à 30 % de réductions d’impôts.
Le dispositif Pinel, dont les effets s’appliquent principalement à l’immobilier neuf, offre la possibilité d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu. Celle-ci est accordée lorsque vous vous engagez à mettre en location un logement nu pour une période minimale de 6 ans. La diminution maximale par an et par personne est fixée à 300 000 euros. Elle est de 5 500 euros par m² de surface habitable et peut s’étendre jusqu’à 12 ans. Notons toutefois que le bien en location doit être une résidence principale.
La loi Denormandie en vigueur depuis janvier 2019 s’apparente au dispositif Pinel. Elle concerne les logements à rénover dans les quartiers anciens d’environ 244 communes. Les zones prises en compte par le programme proviennent principalement du plan « Action Cœur de Ville ».
Investissez en fonction de l’actualité immobilière
Lorsqu’il réalise un placement locatif, l’investisseur souhaite percevoir des loyers réguliers tout en profitant de la hausse des prix pour réaliser une plus-value sur la revente. Cependant, avec un cycle baissier, le marché immobilier se caractérise par un risque élevé de hausse des taux.
En parallèle, une forte baisse des taux de prêt immobilier entraîne le gonflement des actifs, notamment ceux immobiliers. Vous devez donc réintroduire la possibilité d’une moins-value dans votre raisonnement. Pour y arriver, il est alors important de tenir compte de l’actualité immobilière.
Mettez toutes les chances de votre côté pour votre investissement locatif
Trouver un bien rentable en immobilier locatif revient à jouer sur tous les leviers disponibles. Nous vous recommandons donc de bien négocier le prix tout en limitant les autres frais liés à l’achat. Trouvez aussi le meilleur crédit possible pour votre projet sans jamais négliger le taux de l’assurance emprunteur. Lorsque vous ne disposez pas des compétences requises pour mener ces actions, n’hésitez pas à contacter une agence immobilière ou un courtier spécialisé dans ce secteur. Gardez à l’esprit qu’il existe des spécialistes qui se chargent de toutes ces démarches à votre place. Leur aide peut s’avérer précieuse pour mener à bien votre projet d’investissement locatif.
Pour trouver le bien idéal, nous vous suggérons aussi de choisir le bon régime fiscal d’imposition foncière. Cela passe par le choix entre une location meublée ou non. De plus, vous devez fixer vos loyers et sélectionner vos locataires avec soin. Bien que ce dernier conseil n’intervienne pas directement dans le choix d’un bien immobilier, il permet de se projeter sur la rentabilité du projet. Vous pourrez ainsi envisager une revente pour acquérir un logement plus compétitif.
En définitive, trouver un bien rentable en investissement locatif nécessite plusieurs calculs, de nombreuses recherches et des choix judicieux. Si vous jugez qu’il s’agit d’une tâche trop complexe, vous pouvez toujours confier l’ensemble du processus à une agence spécialisée.
